購物中心變身辦公空間

商改辦前景幾許？

在北京以“舊樓改造、存量提升”為核心的城市更新已成為房企角力的風口。從老舊小區改造到商業、寫字樓的更新升級，包括北辰等眾多房企都已加入到城市更新的行列。

在閉店3年后，北辰購物中心轉型為寫字樓并將于年底亮相；高和資本兩年前收購的愛琴海購物中心也將在年底投入使用。而這些“商改寫”項目的客群，均指向科技互聯網企業。

北辰購物中心等商業項目將改造為寫字樓

北辰購物中心1990年因北京亞運會而興建，1997年花費1.5億元改造后開張，是當時北京北部最大的百貨中心之一。2002年，北辰購物中心的銷售收入北京排名第二，市場占有率能夠在6%以上。但是隨后面對不斷涌現的城市綜合體，北辰購物中心銷售額開始下降。2018年，北辰寫字樓分公司接手北辰購物中心的管理運營，進行轉型。

與此同時，坐落于太陽宮的愛琴海購物公園，經營情況仍也似乎不理想。2019年8月，由高和資本收購，開始改造為以甲級寫字樓為主的綜合業態，名為高和融中心。目前，該項目的改造也在進行當中，年底或交付使用。

當前北京很多商場因為設備老化等原因急需進行轉型升級。而商場改造成為寫字樓在北京不乏先例。比如，三利大廈和三利百貨更新為中糧·置地廣場、北京中糧廣場C座由高端家居商場改成寫字樓、北京十里堡原西單商場“變身”萬科時代廣場……

雖然北京核心商圈的寫字樓市場已經進入存量時代，但受益于信息技術類企業的快速擴張，北京核心寫字樓商圈的優質物業依然處于供不應求的狀態。而以購物中心、百貨商場為主的商業零售物業受到電商和疫情的沖擊，實體銷量普遍受到影響，部分業主在尋求轉型，來提高營收水平。因此，預計今后北京依舊會出現新的“商改寫”項目，改造標的以地理位置較好的老舊商業零售物業為主。

“商改辦”難度不小，但具投資性價比優勢

挖掘存量項目的優勢，釋放最大價值是商業地產城市更新的關鍵。

從商場物業本身來說，設計絕大部分不適合寫字樓，比如商場單層面積大。此外，寫字樓對于自然采光的要求較高，通常要進行結構改造。要達到營收目標，對改造設計團隊而言是一個挑戰。

目前，無論是北辰·新空間還是高和融中心都在改造上下足了功夫，無一不是憑借其時尚的外觀設計、科技智能化的辦公環境來吸睛。據悉，“北辰·新空間”邀請知名設計師劉曉光來操刀，“西單更新場”便是劉曉光的城市更新代表作。

雖然，城市更新的改造項目的難度大，耗時長，但是很多“商改辦”項目的改造動力仍不小。近日，和諧健康險以90.57億元的價格收購SK大廈；此前，GIC以約80億收購LG雙子座大廈。在北京核心區，這類交易價格透明，市場化程度大，導致價格偏高，資本化率接近3.5%。相比之下，收購經營不好的商場，然后進行“商改辦”，投資收益的性價比優勢更為明顯。

市場機會  核心商圈TMT企業需求外溢

改造項目的運營是關鍵，而產業則是寫字樓的重要支柱。據悉，“北辰·新空間”的定位瞄準了TMT行業，以吸引互聯網科技企業入駐。無獨有偶，高和融中心辦公業態的客群主要也是面向科技互聯網企業。兩個“變身”智能化辦公場景的項目同時直指科技互聯網企業，并不是偶然。

目前，中關村-上地區域可大面積租賃的辦公面積較為有限，外溢需求已經延伸至北清路區域，TMT公司成為近期新租戶主力。相對于金融等其他租戶，TMT類企業更加傾向整層或整棟租賃，表現相對“強勢”。

戴德梁行剛剛發布的第二季度寫字樓市場趨勢報告也顯示，互聯網企業、保險類、律所類、會計師事務所類企業本季度繼續活躍，這幾大行業成交面積共占所有行業總成交面積的50%以上。

截至目前，雖然亞奧片區還沒有形成高科技公司扎堆的氛圍。但是高力國際分析人士認為，由于亞奧片區毗鄰金融街和中關村，其租金水平較這兩個區域有非常強的競爭力，吸引了這兩個區域的部分外溢需求。

隨著商辦市場的進一步發展，在成熟商圈市場的寫字樓需求外溢的前提之下，城市核心商圈的老商業正面臨著新的市場機遇，在傳統商業面臨較大的競爭壓力的前提之下，如果能能夠保證收益率高過傳統商業，同時只要物業本身沒有太大的硬件缺陷，轉型寫字樓市場也不失為一個好的選擇！