6月30日，戴德梁行發布2021年中深圳商業地產市場總結及展望, 回顧上半年深圳寫字樓市場狀況，并預測未來深圳樓市及各物業市場的發展趨勢。

　　需求持續回暖，深圳甲級寫字樓租金兩年來首次止跌回升

　　整體經濟持續復蘇的背景下，一線城市甲級寫字樓市場需求普遍回溫，北上廣深半年度凈吸納量分別達到35萬、76萬、31萬和43萬平方米，各自超過去年全年的吸納水平，也因此帶動北京之外的三座城市空置率下降0.9-3.0個百分點，而受新興商圈供應去化影響的北京在核心商圈內的空置率也呈下降趨勢。需求的活躍與復蘇顯然與此前租金持續下調的刺激有關，2021年上半年一線城市半年租金變化仍然為負數；不過從2季度的單季數據更可以看到最新的變化趨勢，深圳和廣州的租金環比已實現了止跌回升。整體而言，一線市場呈現出較明顯的回暖跡象。

　　圖一：北上廣深甲級寫字樓租金及空置率對比（半年變化）

　　資料來源：戴德梁行研究部

　　戴德梁行研究院副院長、華南區研究部董事張曉端指出，在深圳市場，去年下半年以來，國內經濟疫后復蘇漸趨明朗，同時寫字樓租金持續下行降低了辦公租賃成本，共同刺激企業換租、擴租需求釋放，市場尋租活動增多，需求活躍度大大提升。今年上半年，42.9萬平方米的吸納量不僅超過去年全年水平，更比同期新增供應量還多出10萬方，也意味著需求也在不斷消化市場的存量面積，帶動空置率4年來首次出現較為明顯的回落，半年下降2.8個百分點至22.3%。在持續的集中供應面前，作為新興板塊的前海辦公物業去化壓力一直較大，政府積極招商引資，在片區低價策略及租金補貼的刺激下，擁有顯著租金優勢的高品質物業不斷吸引擴租、換租及新布局深圳的企業進駐，上半年20.8萬平米的凈吸納量約占全市吸納量的一半，吸納量持續高居各片區之首，片區吸引力可見一斑。

　　圖二：深圳甲級寫字樓歷年供需及空置率走勢

　　資料來源：戴德梁行研究部

　　從租金表現來看，伴隨著持續積極的租賃策略取得較好的去化效果，市場逐漸分化：部分核心商務區標桿項目去化指標逐漸完成或進入尾盤階段，業主更加注重客戶資質或開始調高租金報價；同時在激烈的市場競爭下，樓齡較長的項目未來經營仍然面臨一定難度。綜合全市，平均租金半年微降0.2%，單季來看，二季度甲級寫字樓平均租金環比上升0.7%至每月每平方米211.14元，結束了自2019年一季度開啟的租金下行走勢。

　　三大需求行業占比堅挺，未來科技類有望繼續提升

　　對比2020年甲級寫字樓租賃需求的行業構成，今年上半年傳統三大需求行業——科技、金融、專業服務在租賃成交中的面積占比進一步擴張，超8成以上。其中科技類企業上半年承租面積在全市占比高達36.9%，今年上半年錄得不少頭部企業或高速成長的科技企業的大面積租賃成交，除前海外，寶安中心區、蛇口、科技園、后海也是其活躍片區，向西部板塊聚集特征明顯。值得一提的是，根據深圳“十四五”規劃，數字經濟核心產業增加值占GDP比重提升至31%的目標，有望促進科技類企業的進一步發展，并帶動其在寫字樓需求中占據更高比例。金融業在上半年的租賃需求中占比也達到30%，券商、保險、基金等傳統金融業表現活躍，在選址上會關注片區的金融屬性及對相關政策利好。在專業服務業中，約有3成的租賃成交來自律所，此外還錄得會計事務所、咨詢、設計等行業的租賃成交，選址方面則偏好成熟板塊及考慮其服務對象。

　　從平均租賃面積來看，南山區及寶安中心匯聚更多科技企業，且相對較低的租金吸引更多大面積租賃需求，平均租賃面積超過2100平方米；而福田及羅湖區受到需求的行業結構及租賃成本因素影響，平均租賃面積與南山、寶安中心差距較大。

　　圖三：深圳甲級寫字樓租賃需求行業占比（2021年上半年）

　　資料來源：戴德梁行研究部

　　供應壓力與需求支撐并存，深圳市場活躍度不減

　　張曉端女士結合在建項目供應計劃預計，2021-2025年全市甲級寫字樓的計劃供應量將超過600萬平方米，高居一線城市之首，即便項目存在延期交付的可能，市場存量規模翻倍也只是時間問題。屆時，南山區甲級寫字樓存量規模將是福田區的2.26倍，商務重心西移顯著。高供應的同時，前海、深圳灣超級總部基地的大量總部自用物業，將一定程度上弱化去化壓力。

　　結合需求端來看，七普數據顯示過去十年深圳713.6萬的人口增加量位居全國第一，既得益于寬松的落戶政策，也顯示出深圳對人口的吸引力，這樣的人才吸引力還將繼續為產業發展帶來基礎支撐。在灣區建設深入推進、深圳科創產業加速發展的帶動下，深圳企業的高成長性及創業創新的強源動力都將為未來深圳辦公需求保駕護航，從而帶動市場整體活躍度——供應壓力與市場活力并存，預計這一特征將在深圳商辦市場長期存在。